Eigentümer, die „den richtigen Zeitpunkt” verpasst zu haben glauben. Käufer, die „noch warten” wollen. Beide liegen halb richtig. Der Markt 2026 funktioniert auf drei Ebenen: Hamburg, Umland und das, was Überschriften als „Deutschland” zu einheitlich zusammenfassen.
Hamburg: flach bei Haus, leichtes Plus bei Wohnung.
Ich fange mit den belastbarsten Zahlen an, die wir haben — den tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen des Gutachterausschusses Hamburg für das Jahr 2024 (Bericht 2025).
- Einfamilienhäuser: Durchschnittspreis rund -1 % zum Vorjahr, Median 558.000 €. Das ist Seitwärtsbewegung, nicht Talsohle.
- Eigentumswohnungen Bestand: +2 % im Quadratmeterpreis, lagebereinigt 0 % (also herausgerechnet, dass teurere Lagen häufiger verkauft wurden). Durchschnitt 5.696 €/m² für Hamburg gesamt.
- Mehrfamilienhäuser: lagebereinigt -8 %. Das Kapitalanlage-Segment ist 2024 noch nicht durch.
Die A-Städte-Statistiken aus dem ZIA-Frühjahrsgutachten 2026 oder vom IW Köln klingen optimistischer: Hamburg ETW +4,1 % in Q4 2025, Median 5.826 €/m². Das liegt daran, dass diese Indizes inserierte Preise verarbeiten, der Gutachterausschuss aber tatsächlich beurkundete. Beide sind richtig, messen aber Unterschiedliches. Ich schaue im Gespräch mit Kunden immer zuerst auf die Notar-Praxis, nicht auf das Exposé.
Aber Hamburg ist nicht das Umland, und das Umland ist nicht der Rest von Schleswig-Holstein.
Wer dort wohnt, wo alle hinwollen, verkauft auch 2026.
Die Spannweite innerhalb Hamburgs ist 2024 größer geworden, nicht kleiner. HafenCity 11.285 €/m², Wilstorf 2.996 €/m² — Faktor 3,8 zwischen Top und Schwelle zum Umland. Eine ähnliche Spreizung sehe ich in Segeberg und Pinneberg zwischen gut angebundenen Orten und peripheren Lagen.
Das IW Köln hat im März 2026 eine Preisprognose bis 2035 vorgelegt: Der bevölkerungsgewichtete Medianpreis in Deutschland (der mittlere Quadratmeterpreis, gewichtet danach, wo die meisten Menschen wohnen) steigt von 3.000 auf 4.100 €/m², real etwa 1,1 % pro Jahr. Der entscheidende Satz steht im Kleingedruckten: Dieser Zuwachs verteilt sich ungleich. Metropolen und ihr gut angebundenes Umland gewinnen, der periphere Raum bleibt zurück.
Ein konkretes Beispiel: Im Kreis Plön sind die EFH-Preise 2024 um +11 % gestiegen, aber der Bestands-ETW-Markt dort hat -3,4 % gemacht. In B-Lagen hält sich das knappe EFH-Angebot, der Bestands-ETW-Markt ist unter Druck. Das ist auch in Teilen von Schleswig-Holstein so, es betrifft aber Norderstedt, Henstedt-Ulzburg und Quickborn weniger. Die Metropolregion-Logik schützt.
Die Zinsen sind unangenehm, aber planbar.
Die Bauzinsen lagen Anfang 2026 bei rund 3,7 bis 3,9 % für 10 Jahre Sollzinsbindung (BBSR Kiel, Konjunkturtrends 2026); über alle Laufzeiten reicht die Spanne bis etwa 4,3 %. Für 2026 rechnen die Prognosen mit einer oberen Bandbreite bis 4,5 %. Der EZB-Einlagenzins liegt bei 2,0 % und hat sich seit Juni 2025 nicht bewegt.
Die Zahlen des vdp (Verband deutscher Pfandbriefbanken, der die Finanzierungsdaten der großen Immobilienbanken bündelt) zeigen, wie der Markt sich darauf eingerichtet hat: Durchschnittszins Wohnimmobilien-Finanzierung 3,50 % in 2025, gegenüber 3,96 % in 2023. Die Fremdmittelquote, also der über Kredit finanzierte Anteil des Kaufpreises, liegt weiterhin bei 83 %, die Zinsbindung im Schnitt bei 12 Jahren. Das Darlehensneugeschäft lag in den ersten neun Monaten 2025 bei 107,3 Mrd. €; das dritte Quartal war das stärkste seit Herbst 2022.
Meine Lese-Empfehlung für Käufer 2026: rechnen Sie mit 3,5 bis 4 % bei 10 Jahren Bindung. Das ist planbar. Was nicht planbar war, war der Sprung von 1 auf 4 %. Der ist durch. Wer heute wartet, wartet nicht auf 2 %-Zinsen zurück, sondern hofft auf Preissenkungen, die aus Angebotsgründen nicht kommen werden.
Was weniger gebaut wird, wird teurer verlangt.
Das ist der strukturelle Kern. Hamburg hat zwischen 2021 und 2023 jährlich 7.600 Wohnungen fertiggestellt, der Bedarf lag bei 12.400, das ist ein Deckungsgrad von 61 %. Bundesweit wurden Ein- und Zweifamilienhäuser 2024 und 2025 in historisch niedriger Zahl gebaut, empirica spricht vom tiefsten Stand seit Gründung der Bundesrepublik.
Der ZIA schätzt die Neubaulücke bis 2027 auf 830.000 Wohnungen. Und mit der demografischen Entwicklung plus Haushaltsverkleinerung steigt die Neubaunachfrage am Ende des Jahrzehnts auf 260.000 bis 270.000 Wohnungen pro Jahr. Wir schaffen im Moment 190.000 bis 235.000, je nach Prognose.
Für den Verkäufer bedeutet das: Der Druck auf der Nachfrageseite bleibt hoch, vor allem bei gut geschnittenen Bestandsobjekten in nachgefragten Lagen. Für den Käufer: „Warten bis es billiger wird“ setzt darauf, dass dieser Angebotsmangel sich auflöst. Tut er nicht.
GEG, Bau-Turbo, ETS II — was wirklich ankommt.
Drei regulatorische Entwicklungen, die ich in jedem Kundengespräch 2026 sortiere:
GEG / Heizungsgesetz. Die 65 %-Regel fällt mit der Eckpunkte-Reform vom Februar 2026. Neue Gas- und Ölheizungen dürfen weiter eingebaut werden, die Austauschpflicht ist an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Die akute Panik ist raus, der langfristige Trend zur CO2-armen Heizung bleibt. Mein Rat: Wenn Ihre Heizung älter als 20 Jahre ist, nehmen Sie eine klare Aussage zur Austauschfrist in die Kaufverhandlung, bevor der Käufer sie stellt.
§246e BauGB Bau-Turbo. Seit dem 30.10.2025 in Kraft. Kommunen können in angespannten Märkten befristet vom Bebauungsplan abweichen, um Neubau zu beschleunigen. In Hamburg und Umland relevant bei Nachverdichtung, bei Einzelverkäufen eher am Rand.
ETS II — Emissionshandel für Gebäudeheizung. Startet 2028. Das heißt nicht sofort teurere Nebenkosten, aber der Pfad ist klar. Für vermietete Objekte ein Faktor in der Kaltmiet-Planung.
Die Schere zwischen Bestand und Neubau geht auf.
Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen sind 2025 bundesweit um +4,4 % gestiegen (empirica), für 2026 werden +3 bis 4 % erwartet. Wichtiger ist eine andere Zahl: Die kalkulatorische Neubau-Miete in Hamburg liegt bei rund 20 €/m². Das ist keine Preistreiberei, sondern die Rechnung aus Baukosten, Bodenpreis und Finanzierungskosten. In mittleren westdeutschen Städten sind es etwa 18 €/m².
Für Kapitalanleger ist das die zentrale Zahl. Wer heute eine Bestands-ETW in Hamburg-Umland mit 10 bis 12 €/m² Kaltmiete kauft und sie energetisch anständig auf mittleren Stand bringt, hat in den nächsten fünf Jahren eine Mietsteigerungs-Basis, die die Finanzierungskosten trägt. Das gilt nicht für jede Lage, aber für gut angebundene.
Kein Boom. Kein Crash. Sortieren.
Für Eigentümer mit Verkaufsabsicht: Der Moment, in dem „auf bessere Preise warten“ eine realistische Strategie war, ist vorbei. Der Markt ist stabilisiert, aber die Spreizung zwischen Top- und B-Lagen verschärft sich. Wer eine nicht perfekte Lage oder ein nicht saniertes Objekt hat, gewinnt im Zweifel durch Tun, nicht durch Warten.
Für Kaufinteressenten: Die Zinsfrage ist planbar (3,5 bis 4 % Bandbreite). Die Preisfrage ist regional. Wer auf 2 %-Zinsen wartet, wartet vergeblich. Wer auf große Preissenkungen in Hamburg-Umland wartet, auch. Was kommt, sind moderate Anpassungen, und die sind kaufentscheidend, wenn das konkrete Objekt stimmt.
Für Kapitalanleger: Die Rendite-Logik hat sich verschoben. Nicht mehr der Einstiegspreis macht den Deal, sondern der erzielbare Mietpfad plus die steuerliche Konstellation. Ich schaue mir 2026 weniger die Angebotsdatenbank an und mehr die Mietsteigerungshistorie vergleichbarer Objekte in der gleichen Straße.
— Vladimir Ponkrashov, Bankfachwirt, Vorstand der DFK-Invest AG, Gründer des ImmoCafé, Norderstedt
Dieser Artikel ist journalistische Einordnung, keine Anlageberatung. Alle Zahlen zum Zeitpunkt der Veröffentlichung sorgfältig recherchiert. Stand 04/2026. Quellen & Primärdaten: Gutachterausschuss Hamburg, ZIA, IW Köln, BBSR Kiel, vdp, empirica.
